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Syndic et Copropriétés

Organisation pratique

Le plus simple est de nous laisser votre numéro de téléphone, nous vous appellerons dans le créneau horaire qui vous convient le mieux. Nous établirons ensuite l’une ou plusieurs dates de visites possibles, la plupart du temps en journée (entre 8h30 et 17h00). Si vous ne pouvez pas être présent, nous nous arrangerons pour que notre inspecteur puisse tout de même accéder à votre habitation (venir chercher la clef à votre lieu de travail, clef cachée, …).

La durée de l’inspection sur place varie en fonction du type d’habitation (appartement ou maison) ainsi que de ses particularités. En moyenne, il faut compter entre 1h30 et 3h sur place. En cas de modules complémentaires (PEB et Plans), c’est jusqu’à 2h supplémentaires par module.

Votre présence n’est absolument pas obligatoire. Dans ce cas, nous nous arrangerons avec vous personnellement pour garantir l’accès au bâtiment à notre inspecteur.

Afin de faciliter la tâche de nos inspecteurs et permettre d’avoir un rapport le plus complet possible, à votre avantage, vous recevrez au moment de la prise de rendez-vous une Check-List complète des documents à préparer (certificats, factures d’entretiens, plans, …) et de l’organisation de la maison à prévoir (garder les espaces techniques libres, …).

Non, le Rapport d’inspection et le Certificat demandent encore du travail après la visite. Nous nous efforçons de vous les envoyer dans les 72h après la visite et après bonne réception de votre paiement.

Il vous est possible de payer sur place par Carte Bancaire. Autrement, il vous est possible d’effectuer un virement sur base des informations qui vous seront communiquées. La bonne réception de votre paiement est indispensable pour délivrer votre Certificat ImmoPass.

A propos du Certificat ImmoPass

Bien que la liste ne soit pas exhaustive, car chaque habitation à ses particularités, nous contrôlons systématiquement ces différents points : sécurité et accessibilité des abords, état de la structure extérieure et annexes, état des pièces intérieures et des équipements, conformité des certifications obligatoires pour la vente (PEB, Contrôle électrique, …) et régularité urbanistique sur base des plans et permis disponibles.

Le certificat ImmoPass se concentre exclusivement sur les qualités techniques de votre bâtiment, de manière tout à fait neutre et objective. Dans le cas d’un certificat très positif, vous aurez toutes les cartes en mains pour rassurer vos acheteurs, leur prouver la valeur réelle du bien, et éviter les négociations à la baisse.

Ne vous inquiétez pas, deux choix s’offrent à vous :
  • Repérez facilement tous les éléments qui peuvent être améliorés grâce à des travaux de rénovations à moindre frais et demandez une mise à jour du Certificat ImmoPass (revisite à un tarif réduit de 150€TTC).
  • Jouez la carte de la transparence avec votre acheteur, et négociez le prix de manière objective sur des éléments concrets. Vous serez surpris de la bonne compréhension et la confiance de la plupart des acheteurs à cet égard.

Seuls nos inspecteurs agrées ImmoPass ont l’autorisation d’effectuer les visites et les expertises. Nos inspecteurs sont des professionnels du métier (Architectes ou Ingénieurs Conseils en Construction) et ont passé un examen de compétences pour effectuer les inspections en respectant notre label de qualité professionnel ImmoPass.

A propos des modules complémentaires (Certificat PEB et Plans 2D)

Le Certificat énergétique PEB est une obligation légale pour vendre ou louer votre bâtiment. Il doit être réalisé par un Certificateur Agrée (nos inspecteurs ImmoPass sont agrées pour ces missions). Le Certificat PEB donne un indice de comparaison de la consommation énergétique de votre habitation en fonction de la performances des matériaux de construction (isolations, …) et de la qualité des installations techniques (chauffage, ventilation, …).

Ces deux documents sont complémentaires. Le Certificat ImmoPass prendra en compte la présence et la qualité de votre Certificat PEB. Comme tous nos inspecteurs sont agrées pour réaliser une certification PEB, profitez d’une seule visite pour effectuer cette certification obligatoire.
C’est de plus la garantie de recevoir un Certificat PEB le plus précis et positif possible. En effet, la qualité d’un certificat PEB dépend du temps de recherche sur place pour prouver la bonne qualité de votre habitation. Toutes ces recherches seront effectuées avec précision dans le cadre de la Certification ImmoPass et la Certification PEB !

Non, le module complémentaire du Certificat PEB ne peut être réalisé qu’en supplément de l’inspection ImmoPass. La raison est simple : l’inspection ImmoPass est un examen détaillé de l’ensemble de votre habitation, avec des éléments importants pour le certificat PEB. Réaliser les deux en même temps vous permet une réduction des coûts et une meilleure qualité des Certificats.

Malheureusement, oui. Pour une même habitation, votre indice PEB peut varier fortement en fonction de la qualité de l’expertise. En effet, une inspection rapide (ce qui est souvent le cas dans la plupart des sociétés PEB à bas coût) ne permet pas d’aller dans les détails et de se donner la peine de vérifier toutes les preuves de la bonne qualité de votre habitation. Dans ce cas, des hypothèses conservatives sont prises, et cela impact négativement votre Certificat PEB final.
Dans le cadre de l’inspection ImmoPass, nous profitons de la synergie des deux expertises pour apporter tous les éléments indispensables à la réalisation d’un Certificat PEB d’excellente qualité et représentatif de votre logement.

Au moment de la prise de rendez-vous, vous recevrez une Check-List complète des documents à préparer. Cela consiste à rassembler toutes les preuves acceptables de la qualité de votre bâtiments (factures de travaux d’isolation, reportage photos, etc) et à libérer les accès aux espaces techniques du logement.

Organisation Pratique

Appelez-nous gratuitement au 0800 37 530 ou laissez-nous vos coordonnées via “Prendre Rendez-Vous”. Nous établirons ensemble une date de rendez-vous pour vous accompagner lors de votre visite.

L’inspecteur se rendra sur les lieux à l’heure de rendez-vous. Il effectuera, avec ou sans vous, un contrôle visuel complet de l’ensemble du bâtiment pour déceler les indices de problèmes. Il vous fera part de l’ensemble de ces remarques, avec les conséquences éventuelles et les options possibles pour résoudre/réparer les défauts. Il pourra ensuite répondre à toutes vos interrogations sur l’état du bien, les documents techniques à disposition, etc.
A la fin de la visite, l’inspecteur établira, si cela a été demandé, un rapport d’expertise qui vous sera envoyé dans les 24h.

Nous sélectionnons avec soin l’inspecteur qui effectuera la mission d’accompagnement, en fonction de son profil et de vos besoins. Vous obtiendrez avant la visite ses coordonnées complètes.

Il est évident que votre présence est souhaité, si vous souhaitez pouvoir poser l’ensemble de vos questions. Néanmoins, dans certains cas, vous pourriez missioner un inspecteur pour valider votre choix immobilier, sans que votre présence ne soit indispensable.
L’inspecteur doit avoir accès à l’ensemble du bâtiment, ce qui généralement nécessite également la présence du propriétaire ou d’un représentant d’agence immobilière ou du notaire.

Bien que la durée ne soit pas strictement définie et laissée au juge arbitre de l’inspecteur, la visite dure généralement entre 30 et 60min selon l’habitation et le nombre de remarques.

Absolument, l’inspecteur agit en tant que votre conseillé technique immobilier. Nous recommandons à chacun de se faire accompagner par une personne du métier lors d’une visite pour un achat immobilier. Le propriétaire ou l’agent immobilier n’a pas pour obligation de pointer les défauts sur lesquels vous pourriez passer à côté sans expérience dans le domaine.

L’inspecteur effectuera une expertise standardisée du bâtiment qui ne nécessite pas de préparation particulière. Néanmoins, si vous souhaitez avoir des réponses précises sur certains domaines, il est tout à fait conseiller que vous apportiez (ou via le propriétaire) les documents techniques correspondants (plans, PEB, certificats, …)

Le paiement de l’expertise s’effectue par virement bancaire avant la visite.

Si vous avez déjà reçu les coordonnées de l’inspecteur, prenez directement contact avec lui pour vous arranger. Si l’annulation est plus tôt ou qu’il n’est pas possible de s’arranger avec l’inspecteur, veuillez prendre contact avec notre secrétariat central au 0800 37 530.

A propos de l’accompagnement ImmoPass

De la même manière que vous n’achèteriez plus un véhicule qui n’a pas reçu un contrôle technique effectué par un professionnel, faites-vous accompagner par un expert technique avant l’achat d’un bien immobilier. Les montants sont conséquents, vous ne devriez rien laissé au hasard, surtout en ce qui concerne les mauvaises surprises techniques qui auraient pu être anticipées.

Selon les cas, l’expertise a pour but de vous conforter dans une procédure d’achat en cours, ou bien à négocier de manière objective le prix de vente sur base d’éléments tangibles que le propriétaire aurait omis de mentionner. Nous nous concentrons sur la qualité technique, c’est ensuite à vous d’utiliser nos recommandations à bon escient.

Si l’inspecteur pointe de nombreux défauts, dont certains très problématiques (problèmes de stabilité, lourdes réparations onéreuses à prévoir, …), c’est à votre libre arbitre de prendre votre décision. Ou bien vous vous retirer de la procédure d’achat, ou bien vous renégocier en toute connaissance de cause le prix et les conditions avec le propriétaire.

Bien entendu ! C’est d’ailleurs un conseil que nous souhaiterions donner à tous les candidats acheteurs : prémunissez-vous toujours lors d’une remise d’offre, déjà souvent le cas avec une condition suspensive de l’octroi du prêt hypothécaire. Il est très judicieux d’apposer une mention de suspension de l’offre en cas d’expertise négative, avec une date d’échéance sur celle-ci. Cette mention pourrait par exemple s’articuler : “La validité de cette offre est conditionnée par une expertise professionnelle positive qui devra avoir lieu endéans les 10 jours ouvrables à dater de la remise de la dite offre”

Pas tout à fait, l’expertise technique ImmoPass a pour but d’identifier les indices de défaut techniques du bâtiment et de répondre à vos questions lors de la visite. Une Certification ImmoPass est un contrôle plus complet qui prendra en compte les points techniques positifs et négatifs, mais aussi des recherches urbanistiques, des conformités de plans, le contrôle de la validité des certificats obligatoires, etc.

La Certification ImmoPass est plus onéreuse qu’une expertise d’accompagnement, car le travail est plus conséquent. Dès lors, il vous est possible de négocier avec le propriétaire un partage des frais de la Certification ImmoPass, par exemple.

L'Audit Technique dans le cadre de vos responsabilités et vos assurances

La jurisprudence considère que l’Association des copropriétaires (ACP) est la gardienne des parties communes. En conséquence, si une partie commune présente un vice, c’est l’ACP qui engage sa responsabilité envers le copropriétaire ou le tiers préjudicié.

Tout copropriétaire et tout autre tiers peut donc rechercher la responsabilité de l’ACP en cas de dommage causé par un vice affectant les parties communes de l’immeuble.

La responsabilité juridique de l’ACP pourrait donc être engagée si celle-ci refuse de réaliser des travaux d’entretien ou de réparation nécessaires et être condamnée à payer des dommages et intérêts aux personnes lésées par sa faute.

 

Un exemple:
Laisser involontairement et inconsciemment un problème latent d’écoulement d’eau, d’humidité ou d’étanchéité, sans faire un audit régulier (au moins 1 X 3 ou 4 ans) est source de dommages qui seraient à charge de la responsabilité de chaque copropriétaire d’un immeuble.

Pourquoi une intervention pourrait-elle être refusée ?

D’une manière générale, un contrat consiste pour les parties prenantes à respecter l’engagement pris dans ce contrat. Faute pour l’une des parties de ne pas respecter ces engagements, on dit qu’il y a rupture de l’équilibre contractuel et le contrat peut être rompu. 

Il en va de même pour les contrats d’assurance. Au moment de la conclusion du contrat, le preneur d’assurance déclare tous les éléments qui permettent d’apprécier, d’accepter le risque, de fixer la prime et les garanties et au preneur d’assurance d’accepter ou de refuser ces conditions. 

 

à quoi s’engage le preneur d’assurance ?

En cours de contrat, le preneur d’assurance est tenu de déclarer, dans les délais les plus brefs, tout élément susceptible de modifier l’appréciation du risque.  A défaut, l’assureur a la possibilité de refuser d’intervenir lors d’un sinistre, de résilier le contrat tout en conservant les primes pour les autres risques encourus. Suivant son appréciation, il peut intervenir pour indemniser un tiers et ensuite se retourner vers les assurés pour entamer un recours et la récupération des débours et des frais.

 

Et en pratique ?

Dans l’exemple d’une copropriété toute personne jouant un rôle dans la gestion de la copropriété, est censé avoir connaissance d’un élément susceptible de causer des dommages à un tiers (béton friable, non-conformité d’un élément quelconque, défaut de matériau, possibilité d’infiltration,….) , doit porter cet élément à la connaissance de la compagnie d’assurance et y remédier . Chacun étant tenu de se comporter en bon père de famille, il sera difficile de prouver que les personnes concernées ignoraient de tels éléments.

 

Quelles pourraient être les conséquences ?

En cas de recours, les dommages causés à des tiers, leurs indemnisations et conséquences directes ou indirectes peuvent avoir des répercussions financières lourdes pour chacun des copropriétaires, sans commune mesure avec les coûts de réparation nécessités par la partie du bâtiment à l’origine du dommage.

Dans le cadre d’une vente d’un appartement, le candidat acheteur peut demander différents documents au syndic, au vendeur, à l’agent immobilier ou au notaire qui doivent les fournir dans les 15 jours de la demande.

Ceci dans le but de s’assurer du coût d’éventuel travaux à venir et du coût des charges.

Il s’agit :

  •       D’une copie des statuts (Acte de base, Règlement d’ordre intérieur) ) et des éventuelles modifications
  •       Des procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
  •       Du relevé de la situation comptable (état du fonds de roulement et du fonds de réserve obligatoire)
  •       Du dernier rapport complet sur l’état technique du bâtiment précisant les travaux à réaliser à court, moyen et long terme ainsi qu’un estimatif de leur coût.

Une analyse de ces documents dans le détail, exécutée par les inspecteurs Immopass permet de déterminer si 

  •       Les décisions prises en AG ont été appliquées
  •       Les travaux ont été répertoriés et ont fait l’objet d’un budget au fond de réserve
  •       Une programmation des travaux sur base d’un audit a été réalisé.

A titre d’exemple : Audit des documents administratifs avant achat exécuté en juin 2019.

Cliquez ici pour visualiser un exemple d’audit des documents d’une copropriété.

L’examen de ces divers documents aura bien entendu un impact, en cas de concurrence avec un autre bien, sur la décision de faire une offre ou non et de la hauteur financière de celle-ci.