De ImmoPass-architect komt het regelmatig tegen: betonschade aan appartementsgebouwen. Dat gaat dan bijvoorbeeld om betonschade aan gevels, terrassen, kroonlijsten of dakranden. De ImmoPass-architect zal een eerste advies geven en eventueel zal er doorverwezen worden naar een specialist in betonherstel om de nodige onderzoeken uit te voeren en een stappenplan op te maken.
FEREB vzw, de Belgische Federatie van specialisten in herstelling, bescherming en versterking van beton, ontwikkelde een stappenplan dat leidt tot een kwalitatieve en duurzame betonherstelling met mogelijkheid tot het bekomen van een 10-jarige garantieverzekering.
Beton, een duurzaam bouwmateriaal
Vanaf de jaren ’60 en ’70 werd beton, dat voorheen voornamelijk gebruikt werd in de burgerlijke bouwkunde (bruggen, tunnels, kaaimuren), meer en meer toegepast voor de bouw van appartementsgebouwen. Hierdoor kon men hoger, sneller en dus ook goedkoper bouwen.
Beton is een sterk en duurzaam bouwmateriaal dat heel wat architecten inspireert, dat studiebureaus mogelijkheden biedt om hoge gebouwen en grote overspanningen te realiseren en door aannemers snel en efficiënt kan verwerkt worden.
Meer en meer betonnen constructies en gebouwen zijn echter toe aan een (dringende) herstelling. In de media kunnen we regelmatig berichten lezen over de falende Belgische betonnen infrastructuur en gebouwen.
Oorzaken van Betonschade
De oorzaken van betonschade zijn talloos. In bepaalde gevallen is de ontwerplevensduur van de betonnen structuur overschreden, was het ontwerp, de uitvoering en het gebruik van materialen ontoereikend voor wat betreft de duurzaamheid of was het onderhoud ontoereikend of onbestaand. Ook uitwendige factoren als carbonatatie en aantasting door chloriden, vooral aan de kust, kunnen oorzaak zijn van schade.
We onderscheiden twee vormen van betonschade nl. de esthetische en de structurele. Betonschade hoeft echter niet het einde van het gebouw te betekenen. Een tijdig uitgevoerde herstelling kan immers de problemen oplossen. Om een kwalitatieve en duurzame betonherstelling te kunnen uitvoeren, dient deze aan bepaalde voorwaarden te voldoen.
Stappenplan voor een duurzame betonherstelling
1. Diagnose
Alvorens met een betonherstelling te starten, is het belangrijk om de oorzaak van de schade te bepalen. Een grondig onderzoek door een deskundig studiebureau of architect dringt zich op. Zonder degelijke diagnose, dewelke trouwens wettelijk wordt bepaald volgens de norm EN 1504, is een duurzame betonherstelling niet mogelijk.
Op basis van de ernst, grootte en pathologie van de schade wordt de wijze van herstelling bepaald en de juiste keuze van producten gemaakt. Vervolgens wordt in samenspraak met de opdrachtgever een planning van de werken opgemaakt, een bestektekst opgesteld en een aanbesteding uitgeschreven. De moeilijkheidsgraad van de betonherstelling bepaalt welk certificatieniveau (A of B) de aannemer moet hebben.
Op basis van al deze parameters kan de aannemer met kennis van zaken een offerte opmaken.
2. Productcertificatie
Uiteraard dienen voor het uitvoeren van de betonherstellingswerken de juiste kwalitatieve producten te worden gebruikt. FEREB vzw heeft samen met haar partners een productcertificatie uitgewerkt waarbij fabrikanten hun producten die steeds een CE-label moeten dragen door een extern controlebureau extra laten testen. De producten krijgen hierdoor een extern keurmerk (BENOR) dat aantoont dat de producten die gebruikt worden op de werf identiek zijn aan de initieel geteste materialen.
3. Uitvoering van de betonherstelling
Het beste en meest aangepaste product biedt nog geen zekerheid indien het niet op de juiste manier wordt toegepast. Om een duurzame betonherstelling te kunnen garanderen, dient een aannemer mensen aan het werk te zetten die over de nodige kennis en ervaring beschikken. Ook hiervoor werd een certificeringssysteem ontwikkeld waarbij aannemers op basis van een gerichte opleiding en een theoretische en praktische proef een A of B -certificaat kunnen behalen.
Tijdens de uitvoering van de werken zal de architect of het studiebureau en de aannemer zelf, conform de Europese Norm EN 1504 en de PTV/TRA van BCCA het project opvolgen en regelmatig kwaliteitscontroles uitvoeren. Op het einde van de werken ondertekenen de opdrachtgevers en de aannemer een attest waarin staat of de werken conform het bestek werden uitgevoerd of welke afwijkingen er zijn. De opdrachtgever engageert zich hiermee tot het onderhouden van het gebouw als een goede huisvader.
4. Garantieverzekering
In samenspraak met enkele erkende verzekeraars kunnen vandaag betonherstellingen een 10-jarige garantieverzekering krijgen. Indien aan alle voorwaarden, hierboven beschreven, wordt voldaan, krijgt een opdrachtgever een garantieverzekering van 10 jaar die eventuele schade aan de uitgevoerde herstelling dekt, ongeacht of de aannemer nog actief is of niet.
5. Besluitvorming
Ervaring toont aan dat er bij de besluitvorming omtrent belangrijke renovaties van appartementsgebouwen in mede-eigendom niet altijd gemakkelijk verloopt. Bij betonrenovatie is dit niet anders.
Vaak hebben bouwheren, syndici en mede-eigenaars onvoldoende technische kennis om de juiste beslissing te nemen. In vele gevallen wordt gekozen voor de goedkoopste oplossing dewelke meestal niet de meest kwalitatieve of duurzame is. Daarbij komen nog de problemen omtrent de financiering.
6. Financiering
Vaak spelen ook financiële aspecten een rol bij de uitvoering van belangrijke renovatiewerken aan appartementsgebouwen. Niet alle mede-eigenaars beschikken immers over de nodige middelen om de werken mee te financieren. Samen met enkele banken werd ook hiervoor een oplossing gevonden. Via een hypotheek kan een mede-eigenaar de nodige gelden ter beschikking krijgen om in de kosten voor uitvoering van de werken te delen. Sommige banken staan ook een lening toe aan de Vereniging van Mede-eigenaars (VME).
Vragen?
Contacteer Tim Van Helden, CODO ImmoPass Vlaanderen: tim@immopass.eu.
Heeft uw appartementsgebouw ook te kampen met betonschade? Een ImmoPass zal de eerste check doen. Als blijkt dat het effectief om een betonprobleem gaat, zullen we doorverwijzen naar een specialist. ImmoPass kan u ook helpen bij het vinden van gespecialiseerde aannemers.
(dit artikel kwam tot stand i.s.m. FEREB vzw)
