Vochtproblemen in een gebouw zijn moeilijk te herkennen, op te sporen en te behandelen. Vaak komt de oplossing pas te laat, wanneer het probleem al veel schade veroorzaakte. Wat zijn de oorzaken van waterinsijpeling en hoe kan het probleem worden aangepakt voordat het zich voordoet? Hier zijn enkele tips en tricks om je gebouw droog te houden.
Wateroverlast komt voor in twee vormen: een probleem met de interne leidingen of directe insijpeling van regenwater door de buitenschil van je gebouw. Dat laatste komt hier uitgebreid aan bod. Je ontdekt hier hoe je het vochtprobleem kan opsporen en vooral: hoe je het kan vermijden voor het zich voordoet.
Het probleem opsporen
Externe vochtinsijpeling komt voornamelijk voor op drie plaatsen in een gebouw. «Het dak, de fundering of de gemene muur van een gebouw», zegt Michèle Verhelst, een ervaren architect die vaak te maken heeft met vochtproblemen in flatgebouwen. «Besteed extra aandacht aan muurbekleding op muren die in het verlengde van je tuin zijn doorgetrokken, want die kunnen veel schade aanrichten. Op je dak kunnen de dakpannen na verloop van tijd poreus worden en kan er dus vocht naar binnen sijpelen», besluit Michèle.
« Hoe goed of slecht een gebouw ook wordt onderhouden, na 25 tot 30 jaar zijn de meeste bouwmaterialen versleten en beginnen ze problemen te vertonen. Dan wordt het tijd om een grondige renovatie te plannen »
Hoe kom ik erachter of er een vochtprobleem is? Het raadplegen van het advies van een architect is een eerste stap in de goede richting. Vooral als er meerdere mede-eigenaren in hetzelfde gebouw wonen, maakt het advies van een onafhankelijke architect een objectieve analyse van een probleem mogelijk om samen een passend antwoord te vinden. «Een architect inspecteert een gebouw visueel en met behulp van meetinstrumenten, maar het bouwjaar van het gebouw geeft ook al relevante aanwijzingen over het ontwerp van het gebouw en de gebruikte materialen», legt Michèle uit. Als het nodig blijkt om de oorzaak van een vochtprobleem preciezer vast te stellen, is het handig om een beroep te doen op de hulp van een specialist.
De oorzaak van het probleem identificeren
Het is niet gemakkelijk om binnengedrongen vocht te detecteren. Soms kan het jaren duren voordat je erachter komt dat er zelfs een probleem is. Natuurlijk kan vocht in die periode aanzienlijke schade aan je huis hebben toegebracht, waardoor de kosten snel kunnen oplopen. Preventie is dus essentieel om te anticiperen op vochtproblemen, maar als het te laat blijkt, is het belangrijk om zo snel mogelijk de oorzaak ervan te achterhalen.
« Door eerst een onafhankelijke deskundige in te schakelen, kunt u de situatie beoordelen voordat u een duur dossier met uw verzekeringsmaatschappij opent »
«Er zijn veel methoden om een lek op te sporen», legt Quentin Brassinne, de directeur van AquaDetect, uit. «Dit kan aan de hand van drukproeven, thermografie, akoestische controles of zelfs met een fumigatiemethode.» In het laatste geval injecteert AquaDetect een onschadelijk en natuurlijk gas onder het oppervlak van een dak. Waar de rook ontsnapt is waarschijnlijk het lek. Het bedrijf heeft ook een eigen regensimulator ontwikkeld, geïnspireerd op de Hollywoodiaanse filmscene. «Door natuurlijke kleurstoffen te gebruiken, detecteren we of er een lek is in de afdichting van ramen of in de gevelbekleding van een gebouw. We hebben dus voor elk lek een detectiemethode op maat.», besluit Quentin.
De financiële situatie
Wees je ervan bewust dat alleen de gevolgen van waterschade door de verzekeraar worden gedekt, maar nooit de oorzaak. «De gevolgen van vochtproblemen veroorzaakt door het grondwater zijn zelfs nooit gedekt», legt Dirk Maes, de verantwoordelijke voor interne experten property bij de verzekeraar Baloise, uit. «Een standaard dekking omvat het dak en de hydraulische installatie (d.w.z. ook de leidingen). Heb je een bredere dekking nodig? Dan moet je kiezen voor een ‘alle-risico’-polis.» Het afsluiten van een verzekering voor een groot gebouw kost veel geld, maar de premietarieven zijn wel zeer interessant. «Ze zijn tot 3 of 4 keer goedkoper dan voor een klassieke woning, terwijl het risico voor de verzekeraar vaak veel groter is.»
Brengt een nieuw gebouw minder risico's met zich mee? Niet altijd. «Als 20 of 30 aannemers/onderaannemers in een gebouw hebben gewerkt, is het nog moeilijk om de verantwoordelijke persoon te vinden bij een eventueel lek», legt de verzekeraar uit. De oplossing om zich tegen dit probleem te beschermen?
« Vraag hulp aan een bouwadviseur die alle gebreken voor jou opspoort. Vooral in de eerste vijf jaar is het identificeren van deze gebreken cruciaal voor een goed langetermijnbeheer van het »
Een neutrale en overzichtelijke aanpak
Zie je door de bomen het bos niet meer? Dan kan je je van bij de start laten bijstaan door partners met de juiste expertise. «Begin bij het begin», zegt Pierre-Louis Firre, mede-oprichter van ImmoPass. «Zonder een overzicht van de technische situatie van een gebouw, zal je brandjes moeten blijven blussen.» Op basis van 80 criteria stellen de ervaren en onafhankelijke architecten van ImmoPass een volledige diagnose van een gebouw. Die geeft je in één oogopslag een overzicht van alle technische problemen en werken die je in je gebouw moeten aanpakken. Bovendien staat in de technische audit ook in welke volgorde je de problemen best aanpakt alsook een raming van de te voorziene budgetten.
« Een globale technische diagnose is een beetje zoals naar je huisarts gaan voor je wordt doorverwezen naar de geschikte specialist »
Omdat ImmoPass als een neutrale partner optreedt zonder zelf in te staan voor renovatiewerken, maakt het auditrapport het mogelijk om de besluitvorming tussen de mede-eigenaars te objectiveren en te vergemakkelijken. «Daarom doen veel syndici een beroep op onze diensten», erkent Pierre-Louis. «Ons bouwverslag is altijd transparant, zodat zij samen met de mede-eigenaren de beste renovatiekeuzes voor de mede-eigendom kunnen maken».
Photo by Sinitta Leunen on Unsplash
