L'architecte ImmoPass y est régulièrement confronté : les dégâts liés au béton dans les immeubles d'habitation. Il s'agit, par exemple, de dommages en façades, sur les terrasses, les corniches ou les bords de toit. L'architecte ImmoPass donnera un premier conseil et, si nécessaire, adressera le dossier à un spécialiste de la réparation du béton afin de procéder aux examens nécessaires et d'établir un plan par étapes.
FEREB asbl, la fédération belge des spécialistes de la réparation, de la protection et du renforcement du béton, a élaboré un plan par étapes qui mène à une réparation qualitative et durable du béton avec la possibilité d'obtenir une assurance de garantie de 10 ans.
Le béton, un matériau de construction durable
À partir des années 1960 et 1970, le béton, qui était auparavant utilisé principalement dans le génie civil (ponts, tunnels, murs de quai), a été de plus en plus utilisé dans la construction d'immeubles d'habitation. Cela a permis de construire plus haut, plus vite et donc moins cher.
Le béton est un matériau de construction solide et durable qui inspire de nombreux architectes, offre aux bureaux d'études des possibilités pour les bâtiments élevés et les grandes portées, et peut être mis en œuvre rapidement et efficacement par les entrepreneurs.
Cependant, de plus en plus de structures et de bâtiments en béton ont besoin d'une réparation (urgente). Dans les médias, nous pouvons régulièrement lire des articles sur les infrastructures et les bâtiments belges en béton défaillants.
Causes des dommages au béton
Les causes des dommages au béton sont nombreuses. Dans certains cas, la durée de vie théorique de la structure en béton a été dépassée, la conception, l'exécution et l'utilisation des matériaux étaient inadéquates en termes de durabilité ou l'entretien était insuffisant ou inexistant. Des facteurs externes tels que la carbonatation et l'attaque des chlorures, notamment sur la côte, peuvent également être à l'origine de dommages.
On distingue deux formes de dommages au béton, à savoir les dommages esthétiques et les dommages structurels. Toutefois, les dommages causés au béton ne signifient pas nécessairement la fin de vie du bâtiment. Une réparation en temps voulu peut en effet résoudre les problèmes. Pour pouvoir effectuer une réparation qualitative et durable du béton, celui-ci doit répondre à certaines conditions.
Plan étape par étape pour une réparation durable du béton
1. Diagnostic
Avant de commencer la réparation du béton, il est important de déterminer la cause des dommages. Une enquête approfondie par un bureau d'études ou un architecte expert est nécessaire. Sans un diagnostic approprié, qui est déterminé légalement selon la norme EN 1504, une réparation durable du béton n'est pas possible.
En fonction de la gravité, de la taille et de la pathologie du dommage, la méthode de réparation est déterminée et le bon choix de produits est prescrit. Ensuite, en concertation avec le client, un calendrier des travaux est établi, un texte de spécification est rédigé et un appel d'offres est lancé. Le degré de difficulté de la réparation du béton détermine le niveau de certification (A ou B) que l'entrepreneur doit posséder.
Sur la base de tous ces paramètres, l'entrepreneur peut faire une offre en connaissance de cause.
2. Certification des produits
Il va de soi qu'il faut utiliser les bons produits qualitatifs pour l'exécution des travaux de réparation du béton. L'asbl FEREB a mis au point, en collaboration avec ses partenaires, un système de certification des produits permettant aux fabricants de faire tester par un organisme de contrôle externe leurs produits, qui doivent toujours porter le label CE. Les produits reçoivent ensuite un label de qualité externe (BENOR) qui prouve que les produits utilisés sur le chantier sont identiques aux matériaux initialement testés.
3. Exécution de la réparation du béton
Le meilleur et le plus adapté des produits n'offre aucune sécurité s'il n'est pas appliqué correctement. Afin de garantir une réparation durable du béton, un entrepreneur doit employer des personnes possédant les connaissances et l'expérience nécessaires. Pour cela aussi, un système de certification a été développé, permettant aux entrepreneurs d'obtenir un certificat A ou B sur la base d'une formation spécifique et d'un test théorique et pratique.
Pendant l'exécution des travaux, l'architecte ou le bureau d'études et l'entrepreneur lui-même, conformément à la norme européenne EN 1504 et au PTV/TRA de la BCCA, surveilleront le projet et effectueront des contrôles de qualité réguliers. À la fin des travaux, le client et l'entrepreneur signent un certificat indiquant si les travaux ont été réalisés conformément au cahier des charges ou quelles sont les dérogations. Le client s'engage ensuite à entretenir le bâtiment en bon père de famille.
4. Assurance de garantie
En concertation avec un certain nombre d'assureurs reconnus, les réparations de béton peuvent aujourd'hui être couvertes par une assurance de garantie de 10 ans. Si toutes les conditions décrites ci-dessus sont remplies, le client bénéficie d'une assurance garantie de 10 ans qui couvre tout dommage lié aux travaux de réparation effectués, que l'entrepreneur soit toujours actif ou non.
5. Prise de décision
L'expérience montre que le processus de décision pour les rénovations majeures d'immeubles d'habitation en copropriété n'est pas toujours facile. Il en va de même pour la rénovation du béton.
Souvent, les propriétaires d'immeubles, les syndicats et les copropriétaires n'ont pas les connaissances techniques suffisantes pour prendre la bonne décision. Dans de nombreux cas, on choisit la solution la moins chère, qui n'est généralement pas la plus qualitative ou la plus durable. À cela s'ajoutent les problèmes de financement.
6. Financement
Les aspects financiers jouent souvent un rôle lorsque des travaux de rénovation importants sont effectués sur des immeubles d'habitation. Tous les copropriétaires ne disposent pas des ressources nécessaires pour financer les travaux. En collaboration avec certaines banques, une solution a également été trouvée à ce sujet. Par le biais d'une hypothèque, un copropriétaire peut obtenir les fonds nécessaires pour participer aux coûts des travaux. Certaines banques accordent également un prêt à l'association des copropriétaires (ACP).
Des questions ?
Contactez Marc Guilmot, Directeur commercial chez ImmoPass.
Votre immeuble fait-il également face à des dommages liés au béton ? Un audit technique ImmoPass permettra d’effectuer un premier diagnostic. S'il apparaît qu'il s'agit effectivement d'un problème concret, nous ferons suivre votre dossier à un spécialiste. ImmoPass peut également vous aider à trouver des entrepreneurs spécialisés.
