Les problèmes d’humidité dans les immeubles de copropriétés - Partie 1

4 septembre 2020 par Alix Cruyt

Les problèmes d'humidité dans une habitation sont difficiles à identifier, à détecter et à traiter. La détection se passe d’ailleurs souvent trop tard, quand le problème est déjà bien ancré. Quelles sont les causes des infiltrations d'eau et comment s'attaquer au problème avant qu'il ne se pose ? Voici quelques conseils et astuces pour garder votre bâtiment au sec.

Les problèmes d’humidité dans les immeubles de copropriétés | ImmoPass

Les nuisances de l'eau se présentent sous deux formes : un problème avec les canalisations internes ou depuis l'infiltration directe de l'eau de pluie au travers de l’enveloppe extérieure de votre bâtiment. Nous allons examiner de plus près cette dernière cause. Vous découvrirez comment détecter les problèmes d’humidité et surtout : comment les éviter avant qu’ils ne se posent.

Détecter le problème

L'infiltration d'humidité externe apparaît principalement à trois endroits dans un bâtiment. «Le toit, les fondations ou les murs mitoyens d’une habitation», dit Michèle Verhelst, une architecte expérimentée qui rencontre souvent des problèmes d'humidité dans les copropriétés. «Portez aussi une attention particulière aux couvres murs sur les murs qui se prolongent vers le jardin, car ils peuvent être à l’origine de beaucoup de dégâts. Au niveau de la toiture, par exemple, les tuiles peuvent devenir poreuses avec le temps et l'humidité peut dans ce cas tout de même s’y faufiler», conclut Michèle.

«Qu’importe qu'un bâtiment soit bien ou mal entretenu, après 25 à 30 ans, la plupart des matériaux de construction sont usés et commencent à poser des problèmes. C’est à ce moment qu’il advient de prévoir des rénovations de fond»
ImmoPass - Architecte - Michèle Verhelst
Michèle Verhelst - Architecte Agence MV

Comment découvrir un problème d'humidité ? Consulter l’avis d'un architecte est un premier pas dans la bonne direction. Surtout si plusieurs copropriétaires vivant dans le même bâtiment sont impliqués, les conseils d'un architecte indépendant permettent de décortiquer un problème de manière objective afin de trouver ensemble une réponse appropriée. «Un architecte inspecte un immeuble de manière visuelle et à l’aide d’instruments de mesures, mais l'année de construction du bâtiment donne également des indications pertinentes quant à la conception du bâti et des matériaux utilisés», explique Michèle. En revanche, pour identifier précisément la cause d'un problème d'humidité, il est parfois nécessaire de s’appuyer sur l’aide d’un spécialiste.

Trouver la cause du problème

Ce n’est pas simple de détecter l'intrusion d'humidité. Il faut parfois des années avant de découvrir qu'il y a réellement un problème. Bien sûr, pendant cette période, l'humidité peut avoir causé des dégâts considérables à votre habitation et les coûts peuvent donc augmenter rapidement. La prévention est donc primordiale pour anticiper les problèmes, mais lorsque c’est trop tard, il est important d'identifier la cause du problème d'humidité le plus rapidement possible.

«En faisant d'abord appel à un expert indépendant, vous pouvez évaluer la situation avant d’ouvrir un dossier coûteux auprès de votre compagnie d’assurance»
ImmoPass - AquaDetect - Quentin Brassine
Quentin Brassinne - Directeur général chez AquaDetect

«Il existe de nombreuses méthodes pour détecter une fuite», explique Quentin Brassinne, le directeur d'AquaDetect. «Cela peut se faire avec des tests de pression, de la thermographie, des contrôles acoustiques ou encore par la méthode de fumigation.» Dans ce dernier cas, AquaDetect injecte un fumigène inoffensif sous la surface d'un toiture par exemple. Là où la fumée s’échappe se trouve probablement la fuite. La société a également développé son propre simulateur de pluie, à la manière des studios de cinémas hollywoodien. «Couplé à des colorants naturels, nous pouvons de cette manière détecter s'il y a une fuite dans les étanchéités des châssis ou dans les revêtements muraux d’un bâtiment. Nous avons donc pour chaque type de fuite une méthode de détection adaptée.» conclut Quentin.

La situation financière

Sachez que seules les conséquences des dégâts des eaux sont couvertes par l'assureur, mais jamais la cause. «Les conséquences des problèmes d'humidité causés par les eaux souterraines ne sont même jamais couvertes», explique Dirk Maes, responsable de l'expertise interne de biens chez l'assureur Baloise. «Une couverture standard comprend le toit et l'installation hydraulique (donc aussi les canalisations). Besoin d’une couverture plus large ? Dans ce cas, il faut déjà opter pour une option "tous risques".» Souscrire une assurance pour un grand bâtiment coûte beaucoup d'argent, mais les taux de prime sont en proportion très bons-marchés. «Ils sont jusqu'à 3 ou 4 fois moins chers que pour une maison classique, alors que le risque pour l'assureur est souvent beaucoup plus élevé.»

Est-ce qu’un nouvel immeuble apporte moins de risques ? Pas forcément. «Si 20 ou 30 entrepreneurs/sous-traitants ont travaillé dans un immeuble, il est difficile de trouver le responsable en cas de fuite par exemple», explique l'assureur. La solution pour se prémunir contre ce problème ?

«Faites-vous assister par un consultant en construction qui identifiera pour vous tous les défauts. Au cours des cinq premières années en particulier, l'identification de ces défauts est cruciale pour la bonne gestion de la propriété au long terme»
ImmoPass - Baloise Insurance - Dirk Maes
Dirk Maes - Responsable d'expertise chez Baloise Insurance

Une approche indépendante et globale

Comment fait-on pour s’y retrouver ? Il est possible de se faire assister dès le début par des partenaires ayant l'expertise appropriée. «Commencez par le commencement», dit Pierre-Louis Firre, cofondateur d'ImmoPass. «Sans une vue globale de la situation technique d'un bâtiment, vous allez continuer à vous heurter à des réparations urgentes et récurrentes.» Sur base de 80 points de contrôle, les architectes expérimentés d'ImmoPass établissent un diagnostic complet d'un bâtiment. Cela vous donne en un coup d'œil un aperçu de tous les problèmes techniques et les solutions à entreprendre dans votre immeuble. De plus, l’audit vous donne l’ordre de priorité de chaque travaux ainsi qu’une estimation des budgets à prévoir.

«Un audit technique global, c’est un peu comme se rendre chez son médecin généraliste avant d’être éventuellement réorienté vers des spécialistes adéquats»
ImmoPass - Pierre-Louis Firre
Pierre-Louis Firre - Directeur Technique chez ImmoPass

Comme ImmoPass agit en tant que partenaire neutre, sans être lié aux travaux de rénovation, le rapport d’audit permet d’objectiver et de faciliter les prises de décisions entre les copropriétaires. «De nombreux syndics font pour cette raison appel à nos services», reconnaît Pierre-Louis. «Notre rapport de l’immeuble est toujours transparent afin qu’ils puissent, ensemble avec les copropriétaires, faire les meilleurs choix de rénovation pour la copropriété».

Photo by Sinitta Leunen on Unsplash

Qu'en est-il de votre immeuble ?

Un audit technique vous permet d'objectiver les problématiques, de proposer des solutions sur-mesure et d'estimer les budgets nécessaires.

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